上海市房屋土地资源管理局关于印发《上海市城市房屋拆迁管理细则》解释口径的通知

作者：市房地局  发布时间：2009-04-07 16:14:12 点击数：

导读:上海市房屋土地资源管理局关于印发《上海市城市房屋拆迁管理细则》解释口径的通知（沪房地资拆（2001）0673号　2001年11月12日）各区县房地局：　　为贯彻实施《上海市城市房屋拆迁管理细则》（以下简称《细…

上海市房屋土地资源管理局

关于印发《上海市城市房屋拆迁管理细则》解释口径的通知
（沪房地资拆（2001）0673号　2001年11月12日）

各区县房地局：
　　为贯彻实施《上海市城市房屋拆迁管理细则》（以下简称《细则》），现就有关问题提出如下解释口径：

　　一、关于拆迁计划和拆迁方案的具体内容
　　拆迁计划的主要内容，1．拆迁补偿安置资金总额；2．拆迁房屋总建筑面积（包括居住房屋与非居住房屋的具体数量，居住房屋中私房和公房的具体数量）；3．拆迁户数；4．拆迁期限；5．拆迁范围跨两个以上区、县的情况；6．拆迁基地分期实施拆迁的情况。
　　拆迁方案的主要内容，1．补偿安置资金与安置房屋的比例；2．本市银行出具的存款到位证明；3．安置房源证明，以及安置房屋的具体数量、地点及有关权属证明；4．存款资金与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，还应当按照拆迁进度编制资金分期到位的计划；5．自行拆迁或者委托拆迁的具体情况。
　　拆迁基地跨区、县时，拆迁人应分别向所在地区、县房地局申请拆迁许可证。

　　二、关于申请拆迁许可证需提供的材料
　　拆迁人申请拆迁许可证时，除《细则》第十二条第二款规定的文件外，还需提供下列材料：
　　（一）拆迁人的营业执照等证明文件；
　　（二）委托拆迁的，应当提供拆迁委托合同、委托书、拆迁实施单位资格证书；自行拆迁的，应当提供本单位内工作人员经培训考试取得的《上岗证》；
　　（三）标明拆迁范围的1／500地形图一份，以及拆迁范围内1／500空白地形图一式四份。

　　三、关于以招标、拍卖方式取得土地使用权地块房屋拆迁
　　根据《上海市土地使用权出让办法》的规定，以招标、拍卖方式取得土地使用权的，建设单位可凭《上海市土地使用权出让合同》办理《细则》第九条中的暂停手续。建设单位可以凭《上海市土地使用权出让合同》及第十二条（四）、（五）、（六）规定的有关文件申请房屋拆迁许可证。

　　四、关于核发房屋拆迁许可证
　　区、县房地局颁发房屋拆迁许可证时，统一用蓝线划定具体的拆迁范围，并盖上区、县房地局公章，所划范围必须与规划管理部门核发建设用地规划许可证、土地管理部门核发的用地批准文件所确定的拆迁范围相一致。由于规划红线穿越，影响房屋连接体安全或者使用功能，经区、县房地局审核确须一并拆除的，可以在划定拆迁范围时一并划入，但拆除超出部分房屋后的土地，拆迁人不得占用。

　　五、关于房屋拆迁裁决
　　《细则》第二十四条中所指的裁决申请，是指符合受理要件的申请。申请房屋拆迁裁决的资料不全的，裁决机关应当告知申请人补齐，收到申请的时间从申请人补齐资料之日起开始计算。

　　六、关于建设项目转让
　　《细则》第二十九条中建设项目在拆迁期限内发生转让，应当经区、县房地局同意，是指建设项目的转让人转让建设项目前先行征得拆迁管理部门同意。转让人与受让人在转让建设项目后，应到原核发房屋拆迁许可证的部门办理房屋拆迁许可证的变更手续。

　　七、关于被拆迁人或者房屋承租人拒绝评估的处理
　　在房屋拆迁中，房屋所有人或承租人不提供相关资料、拒绝房屋评估，致使房屋评估无法正常进行的，估价机构可参照被拆除房屋同类建筑类型的房屋进行评估；评估结果可以作为裁决依据。

　　八、关于市场单价
　　房屋类型为旧式里弄、简屋以及不成套的居住房屋，房屋的房地产市场评估单价明显低于已购公有居住房屋上市交易平均市场单价时，被拆除房屋则不予评估。凡属于老出租的私有居住房屋，应进行房地产市场评估。

　　九、关于对面积标准房屋调换中的最低标准的认定
　　《实施细则》第三十九条中，1．面积标准房屋调换的应安置面积，是指被拆除房屋的建筑面积；2．每户被拆迁居民应安置面积，是指安置后的最低标准。

　　十、关于《房地产权证》、《公房租赁凭证》计户
　　同一拆迁基地内，私有房屋产权人有二本《房地产权证》的、公有居住房屋承租人承租二处以上公有居住房屋的、配偶之间各承租公有居住房屋的、或同时具有《房地产权证》的，应一并予以计算。

　　十一、关于公有居住房屋承租人的界定
　　公房租用凭证记载的公房承租人死亡或者户口迁离本市，按照《上海市房屋租赁条例》的有关规定，可以继续承租该公房的本市居民，可以认定为《细则》所指的房屋承租人。可以继续承租该公房有多人且协商不成的，由公房出租人确定房屋承租人。

　　十二、关于“房屋使用人”
　　《细则》中的“房屋使用人”，是指实际占用房屋的单位和个人，公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活的人。

　　十三、关于被拆除房屋建筑面积的认定
　　私有房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准；无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准。
　　公有房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。用于出租的非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准；用于出租的居住房屋，以租用公房凭证所记载的居住面积（阁楼除外），按下表换算为建筑面积：
 

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｜　　　　｜　　　　｜独　立　｜新　里　｜新工房（有电｜新工房（无电｜新工房（无电｜“两万户”｜旧　里　｜　　　　｜

｜房屋类型｜公　寓　｜　　　　｜　　　　｜　　　　　　｜　　　　　　｜　　　　　　｜　　　　　｜　　　　｜简　屋　｜

｜　　　　｜　　　　｜住　宅　｜住　宅　｜梯、成套）　｜梯、成套）　｜梯、不成套）｜新工房　　｜住　宅　｜　　　　｜

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｜换算系数｜2．06　 ｜1．83　 ｜1．82　 ｜2．00　　　 ｜1．98　　　 ｜1．94　　　 ｜1．65　　 ｜1．54　 ｜1．25　 ｜

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　　租用公房凭证有记载的、用于居住的阁楼，其中高度不足1．2米的部分，不计算建筑面积；1．2米（含1．2米）到1．7米的部分，按照实际丈量面积对折计算建筑面积；1．7米（含1．7米）以上的部分，按照实际丈量面积计算建筑面积。

　　十四、关于执行政府规定租金标准的私有居住房屋
　　《细则》中“执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋”，是指落实私房政策后由房管部门代为经租的房屋，以及1983年12月17日《>城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。
　　执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，房屋承租人应当提供下列材料：
　　1．当时的房屋租赁协议；
　　2．租金交纳证明；
　　3．1983年12月17日前，户口已报在被拆除房屋内的证明。

　　十五、关于非居住房屋的认定
　　《细则》中“非居住房屋”，按照下列规定予以认定：
　　1．原始设计为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；
　　2．公房承租人与所有人建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
　　3．房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
　　4．居住房屋，在《上海市居住物业管理条例》实施以前已领取工商营业执照的，可以认定为非居住房屋；
　　5．居住房屋，在《上海市居住物业管理条例》实施以后，经区县房地局批准改变为非居住房屋，并领取工商营业执照的，可以认定为非居住房屋。
　　区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区、县民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的房屋，不认定为非居住房屋。

　　十六、关于非居住房屋拆迁停产、停业的适当补偿
　　《细则》第四十五条中“因拆迁造成停产、停业的适当补偿”，由拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人，在被拆除房屋建筑面积每平方米300－400元的范围内自行协商确定。

十七、新老政策衔接
　　2001年11月1日以后取得房屋拆迁许可证的拆迁基地，适用新《细则》。2001年11月1日以前取得房屋拆迁许可证的拆迁基地，尚未完成补偿安置的，补偿安置方式和标准适用老办法；11月1日以后受理的拆迁裁决和补偿安置方式和标准适用老办法。实施强迁的，在程序上适用新《细则》的规定。
　　对11月1日以前取得房屋拆迁许可证的拆迁基地，房屋补偿安置涉及户口认定，仍按原《实施细则》规定执行，11月1日以后迁入的户口不作为安置对象。